Ekomik.ru

Эдуард Бразас, директор риэлтерского агентства C.I.T., прогнозирует насыщение рынка жилья через два десятилетия и рост цен на квартиры в самое ближайшее время. По прогнозам специалистов, в течение 2008 года в Украине будет введено в эксплуатацию порядка 9 млн кв. м.

— Вы согласны, что на рынке жилья начался кризис?

— Нет, это не кризис. Тенденции на рынке говорят о начале процесса консолидации, объединения: мелкие компании-застройщики, скорее всего, не выдержат конкуренции и со временем уйдут с рынка, а их недостроенные объекты купят более крепкие и финансово надежные. В результате останутся уже существующие крупные компании, придут международные застройщики.

— То есть обвала цен не будет?

— Цена на жилую недвижимость зависит, в первую очередь, от стоимости стройматериалов. В 2007-2008 годах материалы дорожали неоднократно. Кроме того, огромный неудовлетворенный спрос позволял девелоперам (застройщикам) закладывать в стоимость жилья очень высокую прибыль, что также очень существенно влияло на формирование стоимости.

Но сейчас, когда цены на материалы существенно выросли, наценка девелоперов уже не может оставаться на уровне 100-300%, как это было несколько лет назад. Поэтому, несмотря на рост стоимости расходных материалов, недвижимость будет дорожать невысокими темпами. По моим оценкам, стоимость квартир вырастет максимум на 30% в течение следующего года.

На вторичном рынке цены будут расти вследствие огромного спроса и низких рисков. Вкладывая деньги в строящийся объект, покупатель всегда идет на риск (дом может быть не сдан в заявленные сроки, может быть заморожено строительство и т.д.). И на вторичном рынке цены могут вырасти еще больше, чем на первичном.

— Что покупателям и продавцам жилья следует ожидать этой осенью?

— Осенью существенных изменений на рынке недвижимости не произойдет. Я считаю, что и тем, и другим надо готовиться к очень незначительному росту цен — максимум на 5-10%.

Процентные ставки по ипотечным кредитам, в лучшем случае, останутся на прежнем уровне, но скорее возрастут на 2% по кредитам в гривне к концу года. Возможно также увеличение так называемых «скрытых» комиссий банков, что неявно приведет к удорожанию кредитов.

Со временем банки активизируют свои ипотечные программы, и ситуация стабилизируется. Но произойдет это через два-три года.

Этой же осенью продолжится снижение количества сделок по продаже жилой недвижимости ввиду резкого падения объемов кредитования ипотеки. В такой ситуации продавцы будут использовать «косвенные» методы снижения цены: различные бонусные программы, машиноместа в подарок и т.п.

— То есть сейчас оптимальное время для покупки жилья?

— Если квартира нужна, не следует обращать внимание на всевозможные и противоречивые прогнозы падения или роста цен. Покупайте жилье сейчас. Если есть возможность инвестировать и ждать, пока дом построится, тогда инвестируйте в строительство, которым управляет компания с надежной репутацией.

— Как определить надежного застройщика?

— В Украине если застройщик сдал хотя бы один (!) объект в эксплуатацию — это уже достижение и расценивается как подтверждение его надежности. Я бы рекомендовал обратить внимание на компанию, построившую хотя бы 2-3 объекта. Только ни в коем случае не соблазняйтесь низкими ценами на жилье, потому что это показатель очень высоких рисков.

— Кто сейчас покупает квартиры в новостройках — инвесторы или все-таки будущие жильцы?

— Доля инвесторов на первичном рынке — около 30%. Несколько лет назад эта цифра была почти втрое выше. Причина проста: цены на недвижимость росли, поэтому все, кто мог, активно инвестировали, чтобы теперь получать дополнительную доходность.

— Сколько нужно построить жилья, чтобы наконец-то удовлетворить весь спрос?

— По статистике, на одного жителя Украины приходится около 22,5 кв. м жилья (имеется в виду не общая, а именно жилая площадь — прим. авт.). В странах Балтии данный показатель составляет 25 кв. м, в постсоциалистических странах Центральной Европы — около 32 кв. м, в развитых странах Европы — 46 кв. м. По моему мнению, нам необходимо ориентироваться на показатели обеспеченности жильем в постсоциалистических странах Центральной Европы, т.е. 32 кв. м на человека. Таким образом, можно рассчитать емкость рынка жилой недвижимости Украины. Сейчас в Украине с населением 46,06 млн человек весь жилой фонд составляет около 1 062,1 млн кв. м. Чтобы достичь желаемых 32 кв. м на человека, необходимо, чтобы общий жилой фонд увеличился до 1 473,9 млн кв. м, т.е. в эксплуатацию необходимо ввести еще 411,8 млн кв. м (или 5,1 млн квартир). Чтобы построить такое количество жилья, сейчас потребуется примерно $250 млрд, а это 4 ежегодных бюджета страны. Поэтому спрогнозировать, когда именно будет удовлетворен существующий спрос, довольно проблематично. Я думаю, что на это уйдет, как минимум, два десятилетия. В прошлом году все застройщики привлекли на строительство недвижимости иностранных инвестиций максимум на 1 млрд. долларов.

— У нас давно сложилось так, что продавец, а не покупатель диктует условия. Мол, покупай квартиру сейчас, завтра будет дороже. Сейчас ситуация изменилась?

— Еще в прошлом году бал правил продавец. Сейчас все изменилось. Людей, способных купить жилье, намного меньше, чем продавцов. Поэтому уже покупатели задают тон. А продавцы должны удовлетворять их потребности. Кстати, по этой причине все большее значение приобретает профессиональный уровень риэлтора.

По данным Госкомстата Украины, в течение 2007 года в Украине было введено в эксплуатацию около 8,5 млн кв. м жилья (весь жилой фонд составил 1 057,6 млн кв. м), из них порядка 1,1-1,2 млн кв. м было введено в Киеве. Если мы предположим, что по Украине средняя квартира в новостройках около 80 кв. м, то получим, что в 2007 году было сдано порядка 105 тыс. квартир.

По прогнозам специалистов, в течение 2008 года в Украине будет введено в эксплуатацию порядка 9 млн кв. м, из них за первое полугодие была введена примерно половина, т.е. 4,5 млн кв. м (или порядка 56 тыс. квартир).