| Три способа купить недорогое жилье в Украине |
 |
| 07.05.2010 13:32 |
 Еще полгода назад некоторые оптимисты утверждали, что цены на квартиры и дома просто ударятся оземь. Мол, заемщики по ипотеке уже не смогут выплачивать свои долги, и банкам не останется выхода, кроме как продавать заложенное жилье хоть за какую-нибудь денежку. Действительно, иногда попадаются на сайтах банков в разделах «Продажа залогового имущества» цены вдвое ниже среднерыночных но это скорее исключение, чем правило. Но все-таки мы нашли три варианта покупки жилья по цене вдвое ниже рынка.
Наталья Гамоля Если и находятся на банковских сайтах объявления о продаже дома или квартиры, то в цене кроме тела кредита, вероятно, учтен еще и процент за весь период ипотеки. В газетных объявлениях цены на подобные объекты куда ниже. Мы нашли три варианта покупки жилья по цене вдвое ниже рынка. Плюсы и минусы каждого оценили юристы. И за того парня «Все упало, но не все пропало», - бормотал под нос менеджер Михаил. Подыскивая на сайтах объявлений альтернативу однокомнатной квартире в столице за городом, нежданно-негаданно наткнулся на примечание «помощь в кредитовании». Хотя $60 тыс. - цена 2-этажного недостроенного дома на 120 кв. м на 7 сотках вблизи столицы (всего-то 3 км от КПП) - и была нереально низкой по сравнению с другими объявлениями, кредит был бы кстати. На раздумья времени нет, звонок по указанному номеру задал головоломку. Два года назад участок оценивался банком, который взял его в залог по кредиту на 10 лет в $150 тыс. Документы на землю есть, а на дом нет, даже нет разрешения на строительство. «Ерунда, если бы брать за наличные, - подумал Михаил, - но без кредита не потянуть». «Помощь в кредитовании», о которой сказано в объявлении, предлагалась в виде перекредитования в том же банке, мол, банк согласен. На слова брокера Михаил полагаться не стал. Позвонил в банк. С первых же слов понял - все получится. Менеджер кредитного отдела расспросил о деталях, но Михаил мог только сказать площадь участка и оценочную стоимость по кредитному договору. Через полчаса после разговора звонили уже из банка. Начальник отделения, где оформлялся этот кредит, сходу уверил, что как только будет заключена сделка купли-продажи с хозяином участка, банк освободит землю из-под залога. А если все же нужен кредит, то и тут проблему решить можно. И появившийся на участке дом не помешает. «Мы вообще сейчас кредитуем только вторичное жилье, и то в гривне и под высокий процент, - говорил начальник отделения банка, - а недостроенный дом, тем более, без документов... Вы физически не можете купить то, чего юридически не существует... Но мы просто вам прокредитуем покупку земли. По той же кредитной сделке. Просто проведем замену заемщика. При этом у вас будет кредит в долларах до 2018 года под 13% годовых». Чтобы закрыть кредит полностью, требовалось $40 тыс., половину банк соглашается дать в кредит. «Договаривайтесь с продавцом о цене и приходите к нам в отделение», - бодро сказал начальник отделения. Кто ищет, тот найдет В поисках дома или квартиры по цене «ниже рынка» мы прошерстили почти треть банков. Все банки, словно сговорившись, держат планку $1,8-3 тыс. за квадрат в столице, тогда как его средняя цена - $1,5 тыс. В большинстве случаев банк просто «помогает» владельцам с продажей квартир, которые находятся у него в залоге и уже несколько месяцев - в неоплаченном долгу. При этом торг уместен, но по факту оказалось - небольшой. Переоформление кредита на нового заемщика тоже не приветствуется. Другое дело, если квартира продается через исполнительные службы. Правда, такое жилье - большой дефицит. В Киеве - не более десятка. Крупные банки пока чутки к своим заемщикам и до крайности дело не доводят. А вот банки помельче уже готовы к решительным действиям. Цена «договорная» была указана на 2-комн. квартиру в самом центре города на сайте банка «Золотые ворота» в разделе «Продажа залогового имущества». «Мы предлагали хозяйке мирную продажу по цене остатка по кредиту, - объяснил менеджер, - но получилось принудительное взыскание. Пришлось обращаться в исполнительную службу; квартира оценивалась в $180 тыс. при оформлении кредита, какая будет цена продажи, сказать пока не можем - зависит, как оценят». Ближайшие полтора месяца аукционных торгов по данному объекту не предвидится, и как признался менеджер, ждут их уже не первый месяц. В конце декабря должны были пройти последние торги по 4-комн. квартире, стартовую цену которой в 673 721 грн. обозначил на своем сайте «Украинский профессиональный банк». В беседе с менеджером выяснилось, что в квартире сейчас вроде как проживает семья заемщика. И после продажи квартиры с аукциона ее должны будут освободить в течение месяца. Однако до сих пор квартира остается в предложении по низкой цене - $788 за квадрат. На сто долларов дороже оценен квадрат в другой выставленной к продаже квартире: 3-комн. за 519 595 грн. на окраине спального массива столицы. Все характеристики жилья выложены на сайте, а вот посмотреть, как выглядит в живую, - нереально. Хоть и есть адрес, а юрист банка мягко «не советовала» напрашиваться в гости к проживающей там заемщице. Когда будут объявлены торги, пока неизвестно, обещали позвонить. Давай меняться В объявлениях о продаже жилья все чаще встречается примечание «поменяю квартиру на дом» или «обменяю дом на квартиру в Киеве». По одинаковой цене продается, казалось бы, не совсем равнозначное жилье. Например, $40 тыс.:
Или за $60 тыс. предлагают:
Одним словом, квадрат в душной столице равен двум квадратам и сотке земли на свежем воздухе неподалеку. Но если оторваться от монитора и пуститься в самостоятельные поиски на местах, можно найти и вдвое больше простора за те же деньги в пределах досягаемости муниципального транспорта. Цены в объявлениях, опубликованных в большинстве случаев брокерами, явно (и нарочно) завышены. А выгоду покупки домовладения по таким, прямо скажем, невысоким ценам можно будет оценить уже через пару-тройку лет.
Какие правовые и финансовые риски несет покупатель залоговой недвижимости? - Покупка залоговой недвижимости прельщает относительной дешевизной. При этом потенциальные покупатели забывают о возможных рисках, связанных с покупкой такого имущества. Как правило, залоговая недвижимость продается на публичных торгах на основании соответствующего судебного решения. Покупая недвижимость таким образом, новый собственник должен учитывать, что в течение трех месяцев с момента проведения торгов их результаты могут быть обжалованы как самим должником, ипотекодателем, ипотекодержателем, так и любым другим участником торгов. Основания для обжалования могут быть самыми разнообразными, включая несоблюдение формальных требований проведения торгов. Например, специализированная организация, которая проводит торги, не разместила надлежащим образом через печатные СМИ информацию о проведении торгов. Согласно законодательству Украины, в случае признания сделки недействительной, каждая сторона возвращает назад все полученное по такой сделке. Однако, на практике, процесс возврата денег, уплаченных за покупку залоговой недвижимости, в случае признания торгов недействительными является довольно сложным и проблематичным. Также договор купли-продажи залоговой недвижимости может быть признан недействительным в случае признания недействительным как самого договора ипотеки, в соответствии с которым недвижимость находится в залоге, так и договора (как правило, договор кредита), выполнение обязательств по которому обеспечивается договором ипотеки. Несмотря на тот факт, что банки тщательно составляют кредитные и ипотечные договоры, риски для признания таких договоров недействительными все равно остаются. Одним из распространенных оснований признания договора ипотеки недействительным является передача недвижимости в ипотеку одним из супругов без фактического согласия другого супруга (если недвижимость находится в общей совместной собственности), а также без согласия органов опеки и попечительства (если в квартире проживают несовершеннолетние дети). Необходимо учесть и тот факт, что жильцы объектов недвижимости, находящихся в залоге, могут отказаться от добровольного освобождения такой недвижимости. В таком случае, вопрос выселения жильцов рассматривается в судебном порядке. А это дополнительные затраты времени и денежных средств. Более того, согласно действующему законодательству Украины, в течение 2009-2010г. действует мораторий на принудительное выделение жильцов, если залоговая недвижимость, в которой зарегистрировано физическое лицо, является его единственным местом жительства и данное лицо своевременно или с максимальной задержкой до двух месяцев выплачивает проценты по кредитному договору.
|